主題要點

一、公約與規約的法律效力

1.生活公約： 必須在簽約時納入契約內容或作為附件，並充分告知房客，才具備約束力。若簽約後房東片面修改，需經房客同意才生效。

2.公寓大廈規約： 雖然法律規定承租人有遵守規約的義務，但房東若要以此作為「終止租約」的依據，仍應在租賃契約中明確約定。

二、房東終止租約的三大法律門檻

即便房客違約，房東也不能立即趕人，需遵守民法與租賃條例的程序

1.先踐行阻止義務： 房客違規時，房東必須先口頭或書面「阻止」。若房客經勸阻後仍繼續違約，房東才取得終止權。

2.30 日前的提前通知： 為了保障房客的居住權，房東必須在預計終止日期的 30 天前通知房客，不能要求「立刻搬走」。

3.書面通知並檢附事證： 通知必須採用書面形式（實務上常用存證信函），並同時檢附相關違規證明。

Ding 老師提醒

簡單來說，生活公約並非是房東的絕對權利，而房東在行使終止權時，仍須遵守「先勸阻、後書面通知、給予緩衝期」的法定程序，這些程序保障了房客不會突然面臨流離失所的困境，也確保房東不會因為程序瑕疵，而陷入不必要的法律糾紛。

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