事實上處分權之要點

一、法律定義

1. 依《建築法》規定，未經主管機關審查許可並發給執照（如建造執照、使用執照），擅自興建使用的建築物即為「違章建築」。
2. 常見型態包含：頂樓加蓋、陽台外推、樓中樓（夾層屋）及防火巷擴建等，皆有被政府拆除的風險。

二、法律風險

1. 無法登記所有權： 違建因缺乏使用執照，無法辦理地政機關的「保存登記」，賣方自然無法辦理「所有權移轉登記」給買方。
2. 實務退而求其次： 為因應交易需求，實務創設「事實上處分權」概念。買方雖然拿不到法定所有權，但仍可對該違建進行占有、使用、收益或事實上的處分。

三、遭拆除時，誰應負責?

1. 買方自行承擔（賣方無須賠償）： 若買方於購買時「明知」或「因重大過失而不知」該建物為違建（例如契約中已明確載明含有違建且買方同意承擔被拆除風險），賣方免除瑕疵擔保責任，損害由買方自行承受。
2. 賣方須負賠償責任： 若買方「不知情」（如賣方刻意隱瞞），或是買方雖有重大過失不知、但「賣方曾保證絕非違建」時，賣方仍須負瑕疵擔保責任，買方得於違建遭拆除後向賣方請求賠償。

Ding 老師提醒

雖然違章建築能帶來更多的使用空間，但其背後的法律瑕疵和拆除風險也不容忽視，因此在買賣房屋時一定要確保建物的產權範圍，以及條約中是否隱藏了交易不對等的資訊哦。

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